É notório que, nos contratos de locação, a garantia mais utilizada é a fiança. De acordo com a legislação vigente — especialmente o artigo 39 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) — a garantia locatícia se estende até a entrega efetiva do imóvel, ainda que o contrato esteja vigente por prazo indeterminado.

Isso significa que, mesmo após o término do prazo inicialmente estabelecido no contrato, o fiador continuará responsável pelos encargos locatícios até a efetiva desocupação e entrega das chaves ao locador.

Embora a lei e a jurisprudência, em regra, vinculem o fiador ao contrato de locação de maneira bastante ampla, a própria Lei do Inquilinato prevê hipóteses expressas de extinção da fiança. Entre elas, destaca-se a possibilidade de exoneração do fiador, conforme disposto no artigo 40, inciso X, da Lei nº 8.245/1991, bem como no artigo 835 do Código Civil.

O artigo 40, inciso X, da Lei do Inquilinato dispõe que o locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia no caso de prorrogação da locação por prazo indeterminado, desde que o fiador notifique o locador de sua intenção de se desonerar. Nessa hipótese, o fiador ainda permanecerá responsável pelos efeitos da fiança pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias após a notificação.

Já o artigo 835 do Código Civil estabelece que o fiador poderá exonerar-se da fiança assinada sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, permanecendo, contudo, responsável pelos efeitos da fiança durante 60 (sessenta) dias após a notificação do credor.

A partir desses dispositivos legais, é possível identificar três hipóteses distintas:

1. Contrato por prazo determinado que se prorroga por prazo indeterminado:
Caso o contrato originalmente firmado por prazo determinado passe a vigorar por prazo indeterminado, o fiador que não tenha mais interesse em manter a garantia poderá notificar expressamente o locador sobre sua intenção de se exonerar. Entretanto, a exoneração somente produzirá efeitos após 120 dias contados do recebimento da notificação.

2. Contrato por prazo determinado ainda em vigência:
Durante o prazo determinado do contrato, o fiador não poderá solicitar a exoneração da fiança. Além disso, os efeitos da garantia permanecem por mais três meses após o término do contrato, desde que o locador seja devidamente notificado, conforme prevê a legislação aplicável.

3. Contrato celebrado sem limitação de tempo (prazo indeterminado desde a origem):
Nessa situação, aplica-se o artigo 835 do Código Civil. O fiador pode exonerar-se a qualquer momento, por conveniência própria, permanecendo, porém, responsável pelos efeitos da fiança pelo prazo de 60 dias após a notificação do credor.

Diante desse cenário, é fundamental destacar um ponto essencial: a exoneração do fiador não ocorre de forma automática. É indispensável que haja notificação expressa ao locador acerca da intenção de se desonerar da fiança. Além disso, os efeitos da exoneração somente passam a valer após o decurso do prazo legal previsto para cada hipótese.

Assim, a exoneração do fiador somente será válida mediante a formalização adequada da notificação ao locador ou proprietário. Na ausência de comunicação expressa, realizada na forma legal, a responsabilidade do fiador permanecerá vinculada à efetiva desocupação e entrega do imóvel, mantendo-se íntegra a obrigação assumida no contrato de locação.