Por Mayra M. Bessa Martins - 01/12/2024

A compra e venda de imóveis é um dos contratos mais relevantes na vida das pessoas, mas nem sempre é cumprido como esperado. O inadimplemento pode trazer prejuízos e incertezas, sendo necessário conhecer suas causas e as soluções jurídicas disponíveis para proteger os envolvidos.

O inadimplemento pode ser absoluto (impossibilidade de cumprimento) ou relativo (cumprimento parcial ou atrasado). Por parte do comprador, atrasos ou falta de pagamento são as causas mais frequentes. Já do lado do vendedor, atrasos na entrega, vícios no imóvel ou falta de documentação são problemas comuns. Essas situações podem ser tratadas à luz do direito contratual, da responsabilidade civil e, em alguns casos, do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

A prevenção é sempre a melhor abordagem para evitar litígios. Antes de firmar um contrato de compra e venda de imóvel, é imprescindível observar algumas práticas fundamentais:

Análise documental completa (due diligence): É importante verificar, além da matrícula do imóvel, certidões de ônus, ações reais e pessoais reipersecutórias. Isso previne a aquisição de bens com dívidas ou litígios pendentes, que possam impactar o imóvel objeto da compra e venda.

Análise de cláusulas contratuais: A clareza no contrato é essencial. Prazos, condições de pagamento, penalidades por descumprimento e condições de entrega devem ser minuciosamente descritas. No caso de contratos de promessa de compra e venda, com a vigência da Lei nº 13.786/2018 – chamada Lei dos Distratos que alterou a Lei 4.591/64 (Condomínio em Edificações e Incorporações) e a Lei 6.766/79 (Parcelamento do Solo Urbano) - regulamenta os efeitos do inadimplemento, especialmente em incorporações imobiliárias.

Investigação sobre a solvência das partes: É fundamental avaliar tanto a solvência do comprador quanto a regularidade jurídica do vendedor e sua atuação no mercado, diminuindo, assim, o risco do negócio.

Orientação de especialistas: A contratação de assessoria imobiliária e jurídica especializada é ferramenta indispensável para estruturar o negócio de forma segura e juridicamente válida.

Em caso de inadimplemento, as medidas variam conforme a gravidade do descumprimento e as cláusulas contratuais. Contratos bem elaborados preveem cláusulas de penalidade, rescisão ou resolução, de forma a facilitar a ação da parte lesada, contudo, mesmo nos contratos sem tais previsões, é possível agir.

Notificação extrajudicial: O primeiro passo é notificar formalmente a parte inadimplente, fixando prazo para cumprimento da obrigação. A notificação funciona como prova de tentativa de composição amigável e é requisito para a resolução contratual em certos casos.

Ação de cobrança: Em caso de inadimplemento do comprador, após a notificação, o vendedor pode ingressar com uma ação de cobrança para exigir o pagamento das parcelas vencidas, acrescidas de juros e correção monetária. Esta medida é especialmente cabível quando o vendedor deseja manter o contrato e apenas recuperar os valores em atraso.

Cumprimento forçado ou resolução contratual: Nos termos do artigo 475 do Código Civil, a parte lesada pode, diante do inadimplemento, requerer o cumprimento ou a rescisão do contrato. O pedido de cumprimento da obrigação costuma funcionar bem em casos de inadimplemento passível de resolução (atraso no pagamento ou na entrega), e pode inclusive ser pleiteado em sede de tutela de urgência (art. 300, CPC). Já a resolução contratual aplica-se quando há poucos indícios de que o cumprimento ocorrerá, e pode culminar na restituição de valores pagos, retomada do imóvel (em favor do vendedor), aplicação de cláusulas penais compensatórias (multa por atraso, taxa de fruição).

Indenizações: Além das penalidades contratuais, é possível pleitear a reparação por danos causados pelo descumprimento – como ressarcimento de alugueres gastos até a entrega do empreendimento, restituição de taxas exigidas antes da entrega (condomínio ou taxa associativa e IPTU), e até danos morais, a depender da hipótese.

Embora as soluções acima sejam aplicáveis na grande maioria dos casos, existem, também, exceções, como a compra a venda de imóvel que contenha cláusula de alienação fiduciária. Neste tipo de contrato, regulado pela Lei nº 9.514/1997, o imóvel serve como garantia até a quitação integral da dívida.

Assim, os contratos de compra e venda de imóvel estão sujeitos a falhas que podem ser evitadas ou, no mínimo, mitigadas mediante abordagem preventiva de modo que eventuais desacordos possam ser resolvidos com soluções jurídicas apropriadas.