Nas relações contratuais de posse e propriedade de imóvel (notadamente nas locações), é de extrema importância a compreensão da natureza e dos efeitos jurídicos das benfeitorias e acessões. 

Embora ambas estejam relacionadas a melhorias realizadas no imóvel, podem ser submetidas a diferentes tratamentos jurídicos.

As benfeitorias são melhorias em algo já existente, com vista a aumentar o valor, a utilidade ou a beleza do bem (por exemplo: reparos no encanamento, pintura de uma parede, instalação de sistema de segurança num prédio etc.).  

Podem ser classificadas entre: a) benfeitorias necessárias, indispensáveis à conservação do bem (exemplo: reparos num telhado para evitar infiltração de água); b) benfeitorias úteis, que aumentam a utilidade do bem, mas não são essenciais (exemplo: instalação de um sistema de aquecimento em uma piscina); e c) benfeitorias voluptuárias, que agregam valor ou aumentam a estética do bem, mas não são necessárias ou úteis (exemplo: troca de modelo de luminária).

Já as acessões correspondem a acréscimos que originem algo novo. É o caso, por exemplo, de uma edificação num terreno.

Por lei, tanto as benfeitorias como as acessões geram direito a indenização, caso sejam realizados por um possuidor de boa-fé (como um locatário, por exemplo). No caso de benfeitorias necessárias ou úteis, a lei assegura até o direito a retenção do imóvel pelo possuidor até que o proprietário as indenize (art. 1.219 do Código Civil).

No entanto, a própria legislação estipula que esse direito (a indenização ou retenção) pode ser objeto de flexibilização ou até renúncia pelo possuidor que as realizar, caso assim conste expresso de contrato firmado por ele com o proprietário. Vale citar, como exemplo, o art. 578 do Código Civil, que trata da possibilidade dessa livre negociação nas relações locatícias. 

É de praxe, nos contratos de locação, a pactuação de cláusula contratual que estabelece a renúncia, pelo locatário, do direito a indenização ou retenção por qualquer tipo de benfeitoria (ainda que necessária ou útil). E sobre esse tema, o enunciado nº 335 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça -STJ estabelece o entendimento jurisprudencial de que "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção".

Todavia, nem sempre as cláusulas contratuais são claras. Por imprecisões técnicas ou até desatenção dos contratantes, não são raros os contratos (de locação, comodato, arrendamento e parceria agrária, por exemplo) com previsão de renúncia a direitos decorrentes das benfeitorias, sem nada constar a respeito de acessões.

Nesse contexto, o STJ ratificou o entendimento acerca da diferenciação de tratamento entre benfeitorias e acessões e de que eventual renúncia a direitos decorrentes das benfeitorias não pode ser estendida às acessões, se isso não constou expressamente pactuado.

Segundo a decisão proferida no Recurso Especial nº 1931087/SP, “a acessão em um imóvel não pode ter o mesmo tratamento de uma benfeitoria e, por isso, mostra-se inviável estender a previsão contratual de renúncia à indenização por benfeitoria também à acessão” sobretudo porque, nos termos do art. 114 do Código Civil, a renúncia a direito há de ser interpretada de forma estrita, restritiva.

Trata-se, pois, de entendimento que torna ainda mais importante a cautela na celebração de negócios jurídicos que envolvam cessão de posse de imóveis, bem como direitos decorrentes de eventuais acessões e benfeitorias.

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