​

O recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é devido nos casos em que há a transmissão (venda) de imóveis e de direitos a estes vinculados de forma onerosa (com a cobrança de valores) para terceiros, como determina a Constituição Federal (CF) e o Código Tributário Nacional (CTN).

Para recolher o ITBI, em tese cabe ao contribuinte (comprador, geralmente) solicitar a emissão da guia de recolhimento respectiva ao seu Município antes de transferir o imóvel para seu nome, pelo que o valor do imposto deve ser calculado com base no valor venal dos bens ou direitos transmitidos, como determinado pelo artigo 38 do CTN.

A expressão “valor venal” significa, de forma simplificada, a estimativa do preço de um bem, que para bens imóveis leva em consideração diversos fatores, como a metragem (tamanho), a localização, as áreas de lazer contidas na área comum, bem como qualquer comodidade adicional vinculada ao apartamento, à casa ou ao terreno em questão.

“Valor venal” também pode significar o valor médio de mercado que é pago por um imóvel, definido pelas características expostas acima ou por um método comparativo, em que são utilizados imóveis semelhantes para definir o valor de um imóvel específico.

Neste sentido, deve ser levado em consideração o valor indicado na escritura pública de compra e venda de bem imóvel para o cálculo do ITBI, visto ser o reflexo do valor ou preço da negociação do imóvel que se pretende levar a registro.

O Código Tributário Nacional prevê, também, que a base para o cálculo do imposto (ITBI) pode ser definida pelo Município quando a declaração do contribuinte, seja pela escritura de compra e venda ou pelo valor declarado pelo comprador do imóvel, não mereça fé ou esteja omissa (art. 148, CTN).

Ou seja, caso o Município analise qualquer irregularidade na declaração do valor pago pelo bem imóvel (por exemplo: valores muito baixos ou aviltantes ao valor de mercado), poderá o ente municipal definir a base de cálculo do ITBI após um processo administrativo para tal finalidade.

Em regra, depois de verificar qualquer irregularidade e passar a determinar o valor médio de mercado do bem imóvel, o Município pode utilizar de alguma base previamente conhecida para estipular o valor do ITBI, como a base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), também calculado com base no “valor venal” do bem.

Note-se que, apesar de ambos os impostos serem calculados com base no “valor venal” de bens imóveis, eles possuem finalidades diferentes. O ITBI objetiva tributar a venda ou transmissão de imóveis, enquanto o IPTU busca tributar a propriedade de bens imóveis.

Diante disso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em sede de julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821/SP (tema 1.113 dos recursos repetitivos), pacificou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI não é vinculada à base de cálculo do IPTU, em razão do “valor venal” ser apurado de forma diferente para cada um dos impostos.

O STJ também decidiu que o valor indicado/declarado pelo contribuinte/comprador pode ser presumido como condizente com o valor de mercado, uma vez que a sua declaração conta com a presunção de boa-fé, somente sendo permitido ao Município afastar essa presunção após averiguação por processo administrativo próprio.

Com essa decisão, abre-se a possibilidade de o contribuinte que recolheu o imposto (ITBI) a maior (caso a tributação tenha sido baseada no valor venal definido pelo Município superior ao indicado pelo comprador na ocasião do negócio) pleitear a restituição dos valores pagos a maior, sendo crucial a análise caso a caso para se averiguar a viabilidade do requerimento.

​