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Em sendo o setor da construção civil um dos segmentos que mais cresceram no Brasil, os negócios jurídicos nesse setor igualmente se acentuaram. Dentre tais negócios estão os contratos de promessa de compra e venda de imóveis com incorporadoras (“na planta”) que há muito tempo é uma prática cada vez mais comum, seja para aquisição da “casa própria”, seja para investimento patrimonial, o que gera uma expectativa tanto do comprador em receber o imóvel adquirido e da vendedora em receber pelo preço, ambos nos prazos ajustados em contrato.

 

Desta forma, os contratos de promessa de compra e venda trazem inúmeras obrigações e direitos contratuais, tais como prazo de entrega, detalhamento do imóvel e acabamentos, valores, prazo de pagamento e as penalidades para o caso de eventual descumprimento contratual que pode levar até mesmo a sua rescisão.

 

No atinente ao eventual descumprimento contratual importante destacar a inclusão corriqueira de cláusula prevendo a possibilidade de retenção de um percentual do valor pago pelo comprador, nas hipóteses de descumprimento ou rescisão por iniciativa do comprador (ou seja, sem qualquer culpa da vendedora).

 

Observa-se que tal previsão contratual costuma variar nas contratações entre 10% (dez por cento) a 60% (sessenta por cento). Essa cláusula penal foi amplamente discutida perante o Poder Judiciário, já que os compradores buscaram tanto a declaração de nulidade da referida retenção, ou, no mínimo, em segundo plano a sua redução para percentual-valores condizentes com o efetivo prejuízo da vendedora.

 

Nesse contexto o Superior Tribunal de Justiça recentemente (em 24/11/2020) proferiu julgamento no sentido de limitar ou até mesmo convalidar o percentual de retenção em caso de rescisão “por iniciativa ou culpa do comprador” (consumidor) sendo de 25% (vinte e cinco por cento) “dos valores pagos pelos consumidores, já abrangida a quantia paga pelo comprador a títulos de comissão de corretagem.” (REsp. n. 1.820.330-SP).

 

Destarte, a orientação-pacificação trazida pelo Superior Tribunal de Justiça é que o referido percentual abrange tanto a comissão de corretagem como as demais despesas administrativas, para tanto destaca-se o seguinte ponto do julgado: “assim, o percentual de 25% engloba, inequivocamente, todas as indenizações que devem ser garantidas à vendedora no rompimento do contrato por culpa do consumidor.”

 

Tal entendimento prevalece mesmo para os casos em que se transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, conforme previsto no Tema n. 938-STJ, uma vez que tal despesa (comissão de corretagem), é uma despesa administrativa da vendedora, razão pela qual, “ela deve ser considera incluída no percentual de 25% (...) dos valores pagos na hipótese de rompimento do contrato por culpa ou iniciativa do consumidor, já que referido percentual tem plena natureza indenizatória e cominatória, fazendo, pois, frente a todas as vicissitudes decorrentes do rompimento do contrato”.

 

Conclui-se que o julgamento proferido pelo Superior Tribunal de Justiça traz importante definição para os contratantes para os negócios imobiliários, sepultando eventuais cláusulas contratuais que prevejam percentual superior ao 25% de retenção em eventual rescisão “por iniciativa ou culpa do comprador”.

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