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É notória a dificuldade que as empresas de construção civil passaram  nos últimos anos (e, ainda passam). Aliás, a queda das vendas do setor imobiliário é mais um dos muitos reflexos da crise econômica que assola a população brasileira.

 

As construtoras/incorporadoras que se desbravam a empreender, comumente, celebram empréstimos com instituições bancárias mediante contrato de hipoteca garantido pelo próprio empreendimento que será construído e com a estipulação (entre banco financiador da obra e construtora) de que, conforme as unidades sejam vendidas pelo “valor mínimo de desligamento”, as hipotecas são baixadas/canceladas.

 

Todavia, muitas vezes a construtora celebra compromissos de compra e venda diretamente com os consumidores (destinatários finais e adquirentes de boa-fé) e não repassa ao banco financiador o valor respectivo para cancelamento da hipoteca que grava a unidade. Em casos ainda mais críticos, além de não quitar o valor para desligamento da hipoteca, a construtora entra em colapso e postula (a) recuperação judicial, ou até mesmo (b) falência, após a comercialização da unidade.

 

Como represália a essa situação de desentendimento comercial entre credor hipotecário e construtora (ou à severa dificuldade financeira da construtora/incorporadora), o banco normalmente se nega a baixar a hipoteca, fato que impede a outorga de escritura pública de compra e venda (instrumento hábil a transferir a propriedade perante o registro de imóveis) livre de ônus, das unidades adquiridas pelos consumidores  e quitadas junto à construtora-incorporadora. 

 

Essa situação é extremamente angustiante para o consumidor que adquiriu e quitou o imóvel diretamente com a construtora. Afinal de contas, nesse cenário, o imóvel adquirido por compromisso particular de compra e venda, apesar de quitado, permanece registrado em nome da construtora e gravado com a garantia dada ao banco que financiou a obra.

 

Afortunadamente esse quadro vem sendo corrigido pelo Poder Judiciário, porquanto pacífico que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel” (Súmula nº 308, STJ).

 

Assim, o adquirente de boa-fé pode postular o cancelamento da hipoteca junto ao Poder Judiciário, que, caso reconheça o pedido do adquirente consumidor, proferirá sentença de procedência que lhe assegure o título de propriedade independentemente da outorga da escritura de compra e venda sonegada pela desavença entre Banco e construtora (Decreto-lei nº 58/1937, art. 16, §2º).

Oportuno destacar que recentemente assim se pronunciou o e. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná: “não pode o requerente/recorrido [consumidor adquirente], portanto,  ser  penalizado  por  eventual  inadimplemento  da incorporadora em relação ao banco/apelante, devendo ser devidamente baixado o gravame e outorgada a escritura pública definitiva” (TJ/PR, 5ª C.C, apc. nº 032197-57.2018.8.16.0001, J. 03/12/2019).

Daí, portanto, o direito de o adquirente de boa-fé obter a transferência para si, sem o ônus hipotecário, do imóvel quitado comprado diretamente da construtora por intermédio de compromisso particular de compra e venda.
 

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